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En quoi consiste le rachat de crédits immobilier?

Vous avez obtenu il y a quelques années un crédit immobilier dont le taux est supérieur au taux actuellement en vigueur. Il devient alors intéressant de renégocier votre crédit auprès de votre banque ou alors de procéder à un rachat de ce crédit par un organisme financier tiers. Ceci pouvant vous permettre de diminuer vos mensualités ou de réduire la durée de votre prêt.
En tenant compte du fait que la renégociation d’un crédit avec votre banque est une chose très difficile, il devient bien plus intéressant de procéder à un rachat de votre crédit immobilier.

Mais attention, ce rachat de crédit s’apparentant un remboursement anticipé du crédit au niveau de votre banque et a l’ouverture d’un nouveau crédit dans l’autre organisme financier, il faut donc que le gain de ce rachat soit supérieur aux frais engendrés par ces opérations. Soit :

  • les pénalités du remboursement anticipé du crédit (équivalentes à 6 mois d'intérêts et au maximum à 3 % du capital restant dû. Sauf si vous avez négocié l’annulation de ces pénalités)
  • les frais de garantie (en cas de changement de banque. Environ 2 % de l'encours, pour une hypothèque et environ 0,60 % pour la caution crédit logement),
  • les frais de dossier du nouveau crédit (à négociés).

Qui peut faire ce type de rachat de crédit ?

Pour que ce rachat de crédit soit profitable, il faut donc remplir certaines conditions :

  • Tout d’abord, l’intérêt principal de cette transaction est la baisse du taux. Mais que pour que la différence entre le taux de votre crédit et le taux du rachat soit profitable, il faut une différence d’au moins 1%.
  • Ensuite un rachat de crédit immobilier doit se faire sur des crédits « récents », Le rachat doit se faire dans la première moitié du crédit pour pouvoir au moins rembourser les frais. Si vous avez déjà remboursé plus de la moitié du capital du crédit, le rachat de crédit ne sera pas intéressant.
  • Bien sûr, le frais associés au rachat de crédit, comme les frais de dossier ou les pénalités de remboursement anticipé, peuvent être intégré dans le nouveau crédit.

Les frais associés.

Dans le cadre du rachat de crédit, les frais sont composés, comme cité plus haut :

  • de la pénalité de remboursement anticipé du crédit (équivalentes à 6 mois d'intérêts et au maximum à 3 % du capital restant dû. Sauf si vous avez négocié l’annulation de ces pénalités),
  • des frais de garantis si vous changé de banque. (Environ 2 % de l'encours, pour une hypothèque et environ 0,60 % pour la caution crédit logement),
  • des frais de dossiers pour ce nouveau crédit. Frais à négocier bien sûr (ils varient entre la gratuité et 1% de la somme empruntée.)

Dans le cadre de la négociation avec votre banque, les frais ne sont plus composés que de la pénalité de remboursement anticipé et des frais de dossiers.

Quelques exemples pour mieux comprendre

Votre crédit en cours depuis 2005 est un crédit immobilier au taux de 6% sur 20 ans, vous avez emprunté 200 000 euros (Assurance 0.36%). Le montant de vos mensualités s'élève à 1 493 Euros. Cout total du crédit : 158 287 Euros

Au bout de 4 ans (48 mensualités) le taux de crédit est passé à 3.5 %. Vous décidez donc de racheter votre crédit immobilier.

Voici le tableau d’amortissement au moment de ce rachat de crédit.

N Mensualité Capital amorti Intérêts Capital restant dû
46 1 493  22 325 891 177 675
47  1 493  22 870 888 177 130
48  1 493  23 417 886 176 583
49  1 493  23 967 883 176 033
50  1 493  24 520 880 175 480

 

Vous en êtes donc à :

  • 48 mensualités de crédit remboursées
  • Durée restante du crédit : 16 ans soit 192 mensualités.
  • Capital restant dû : 176 583 euros
  • Coût total restant, assurances comprises, de votre crédit : 110 046 Euros.

Calculons à présent les pénalités de remboursement anticipé, soit 3% du capital restant dû.
3% de 176 583 euros : 5 297 euros
Calculons maintenant les frais de garantis : 3 274 euros

Votre nouveau prêt devra être de 176 583 + 5 297 +  3 274 = 185 154 euros

Vous pouvez alors décider soit de baisser vos mensualités soit de diminuer la durée de l’emprunt.

 

Baisser vos mensualités


Vous contractez un crédit sur 16 ans pour 185 154 euros au taux de 4 % :

  • Le montant de vos mensualités s'élève à 1 363 Euros.
  • Le coût total de votre crédit sera de 76 489 Euros.

Vous vous retrouvez donc avec une économie de 130 euros sur vos mensualités et surtout de 33 557 euros sur le cout totale du crédit.

 

Diminuer la durée de l’emprunt


Vous contractez un crédit sur 14 ans pour 185 154 euros au taux de 3.90 % :

  • Le montant de vos mensualités s'élève à 1 488 Euros.
  • Le coût total de votre crédit sera de 64 749 Euros.

Vous vous retrouvez donc avec une économie de 5 euros sur vos mensualités mais surtout de 45 297 euros sur le cout totale du crédit.

En conclusion

On peut donc en conclure que le rachat de crédit immobilier est une très bonne affaire si le taux du crédit à baissé. C’est d’autant plus une bonne affaire que la durée du crédit est diminuée.
Dans notre exemple, en restant sur des mensualités identiques et en réduisant de seulement deux ans la durée du crédit, nous faisons une économie de plus de 45 000 euros. Chose non négligeable en cette période de crise immobilière.
De même les personnes désireuses d’alléger leur budget peuvent grâce au

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faire baisser leur mensualité de façon non négligeable tout en réduisant le cout total du crédit. Que rêver de mieux ??

 

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